Еврото в България и имотите – промени, спекулации, ефекти
Все по-често зачестяват въпросите свързани с приемането на еврото в България и влиянието на валутата върху имотния пазар. Краткият и честен отговор е – да, промени се очакват. Ето какви могат да бъдат основните ефекти – както положителни, така и потенциални рискове:
Положителни ефекти:
- Повишена инвестиционна сигурност
Присъединяването към еврозоната намалява валутния риск и създава усещане за стабилност. Това може да доведе до:
- Повече чуждестранни инвестиции в имоти.
- Повишен интерес от българи, работещи в чужбина.
- По-лесен достъп до финансиране
Лихвите по ипотечните кредити обикновено са по-ниски в еврозоната:
- Очаква се спад в лихвените проценти.
- Увеличено търсене на кредити и съответно – по-голямо търсене на имоти.
- Покачване на цените в краткосрочен план
Исторически, след приемане на еврото в други държави от ЦИЕ (Централна и Източна Европа), се наблюдава:
- Увеличение на цените с 5–15% в рамките на 1–3 години.
- Засилено търсене в големите градове и курортите.
- 4. Възможност за теглене на ипотечни кредити от банки в други държави от еврозоната
когато България приеме еврото, това ще улесни значително възможността за теглене на ипотечни кредити от банки в други държави от еврозоната, но има няколко важни уточнения:
Какво ще бъде по-лесно:
- Без валутен риск – тъй като и България, и другата държава ще използват евро, няма да има нужда от валутно превалутиране. Това премахва риска от загуби, свързани с валутни курсове.
- По-лесна трансгранична финансова интеграция – с членството в еврозоната, българските граждани и компании ще имат по-добър достъп до финансови услуги от целия ЕС.
- По-добра кредитна история в ЕС – ако имате добра кредитна история, тя може да бъде призната и в други страни от еврозоната (макар че това не е гарантирано навсякъде).
- Банките не са длъжни да отпускат кредити на чужденци – макар технически да е възможно, много банки в други страни предпочитат да работят с местни клиенти.
- Изисквания за доказване на доходи – ще трябва да представите документи за доходи, обикновено на езика на страната, в която кандидатствате за кредит.
- Гаранции и обезпечения – банката може да изиска имот или активи, които се намират в същата страна, като гаранция по кредита.
- Правна рамка и допълнителни такси – ипотечните договори се подчиняват на местното законодателство. Могат да възникнат допълнителни правни и нотариални такси.
Но има и ограничения:
Ето списък с банки в еврозоната, които са по-отворени към чуждестранни клиенти, включително за ипотечни кредити. Те често работят с чужденци, включително от България, особено ако имате стабилен доход и добър кредитен профил:
Deutsche Bank
- Международна банка с опит в обслужването на чуждестранни клиенти.
- Предлага ипотечни кредити за покупка на имоти в Германия.
- Изисква доказване на доход и понякога местен гарант.
Commerzbank
- Има специални оферти за чужденци и хора, работещи в други страни от ЕС.
- Може да се изисква да имате немски IBAN и договорен доход.
Нидерландия
ING Bank
- Модерна и международна банка.
- Предлага ипотечни кредити на чужденци, особено ако живеят или работят в ЕС.
- Обикновено изисква местна регистрация и доказани доходи.
Испания
Banco Sabadell
- Много чужденци (вкл. българи) купуват имоти в Испания и използват техни ипотеки.
- Имат отделни програми за чужденци, включително без местна регистрация.
CaixaBank
- Работи с чужденци и предлага специални продукти за "non-residents".
Франция
BNP Paribas
- Предлага ипотечни кредити и за чужденци.
- Имат специализирани подразделения за чужденци, които купуват имоти във Франция.
Рискове и предизвикателства от приемането на:
- Спекулативно покачване на цените преди приемането
- Безспорен факт е, че очакванията за еврото вече се калкулират в цените.
- Може да се формира имотен балон, особено в градове като София, Пловдив, Варна и Бургас.
- Обезценка на спестявания в лева
- Хората ще търсят "твърди активи", каквито са имотите.
- Това може да доведе до временна, изкуствена активност на пазара.
- Изравняване на цените със средноевропейските нива
- В дългосрочен план може да има натиск за по-високи цени.
- Това ще направи имотите по-недостъпни за местното население със средни доходи.
Експерти от Българската стопанска камара развенчават няколко спекулативни твърдения за еврото, които са валидни и за имотите:
Спекулация 1: Ще сменят курса, преди да приемем еврото. Европейската комисия ще ни натисне.
Истината: Съветът на ЕС определя курса, по който еврото заменя валутата на държавата членка. Това решение се взима след предложение от Комисията и след консултации с Европейската централна банка. Решението се взема с ЕДИНОДУШИЕ от всички държави членки на еврозоната и ДЪРЖАВАТА, КОЯТО ВЪВЕЖДА ЕВРОТО.
Народното събрание прие две решения от 27.10.2022 г. (ДВ, брой 87 / 2022 г.) и от 30.07.2024 г. (ДВ, бр. 64 /2024 г.), в които е посочено: „Република България приема еврото при ЗАПАЗВАНЕ НА ОФИЦИАЛНИЯ ВАЛУТЕН КУРС на лева към еврото, равен на централния курс от 1,95583 лева за 1 евро."
Не е възможно европейска институция или друга държава да ни наложат отвън, и насила, какъвто и да е валутен курс при членство в еврозоната.
Спекулация 2: „Ще променят курса след като влезем в еврозоната“
Истината: След въвеждането на еврото няма да има курс към него. Еврото става официалната парична единица в България.
Спекулация 3: „Ще ни вземат влоговете в банките“
Истината: Съгласно Конституцията на Република България правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона (чл. 17, ал. 1). Частната собственост е неприкосновена (чл. 17, ал. 3). Влоговете в банките са законово защитени и от Фонда за гарантиране на влоговете в банките. Влоговете ще си останат наши и когато са в евро, както и досега.
Спекулация 4: „Кофичката кисело мляко ще стане от 1,80 лева на 1,80 евро“. Респективно ще има поскъпване на строителни материали.
Истината: Когато преминаваме от лев към евро РАЗДЕЛЯМЕ стойността в лева на официалния курс, за да определим цената на стоката.
В примера: 1,80 лева : 1,95583=0,92 евро, за кофичка кисело мляко.
За повече прозрачност и улеснение цената на кофичката кисело мляко ще бъде посочена едновременно и в лева, и в евро - 1,80 лв./0,92 евро.
Ако се наблюдава повишаване на строителните материали, то това не е в следствие на приемането в еврозоната, а на други икономически причини като недостиг на суровини, спекула с цени и т.н.
Нека не забравяме, че от 20 години цените на имотите се обявяват в евро, вписват се включително в нотариален акт в евро и има възможност за разплащане в евро, при желание на страните. Чисто технически в сектора не се очакват някакви сътресения!
